Espaço Aberto - artigos da área jurídica

O cidadão lê em um periódico a respeito de um bem imóvel que será objeto de hasta pública, conta suas economias, confia na boa fé do Poder Judiciário e vai participar do leilão. Realiza o lanço, dá em pagamento o valor, recebe o auto de arrematação e depois vem a saber que existe um valor três vezes superior ao da arrematação de dívida condominial. O montante era o resultado do trabalho de um vida e adquiriu um pequeno apartamento do ´SFH´ que outro cidadão não conseguiu pagar as prestações. Para melhor ilustrar, arremata em uma execução referente a taxas condominiais, acreditando que está pagando tudo que era devido.

O STJ já decidiu que mesmo em caso de arrematação, o comprador de um imóvel é responsável pelo pagamento dos encargos condominiais incidentes sobre ele, anteriores ou não à aquisição.

"A ré adquiriu o imóvel em tela, por valor muito próximo ao da avaliação, sendo naquele ato, apregoado pelo Sr. Leiloeiro, que a venda se daria em caráter livre e desembaraçado de quaisquer ônus e a dívida condominial, única existente, obviamente, seria paga com os frutos da praça, e, por seu turno, intransmissível", afirmou o advogado. "Caso contrário, ninguém seria louco em adquirir o bem", acrescentou. Apesar da oposição do condomínio, o produto da arrematação foi reivindicado pela Previ, tendo o juiz decidido favoravelmente ao pedido e não quitou as dívidas condominiais. O condomínio renovou, então, a cobrança contra a arrematante. Em primeira instância, o pedido foi julgado improcedente. Ao julgar a apelação, no entanto, o TJRJ modificou a sentença. "Da responsabilidade do adquirente, a qualquer título,da unidade residencial, o pagamento dos débitos condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da circunstância de ausência de menção dos encargos do respectivo edital de praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfação desse débito dos quais, assim, tinha conhecimento", afirmou o desembargador em seu voto. Ainda segundo ele, a execução não teria sido possível sem a prova da quitação das obrigações condominiais. "Aceitando, sem tal prova, adquirir o bem, sujeitou-se a adquirente ao ônus de sua própria desídia, que não pode pretender increpar ao edital, se os termos do parágrafo único, do artigo 4º, da Lei de Condomínios lhe impunha a cautela que, ademais, desprezou, sabedor que era insista-se ao comparecer a execução, das dívidas que recaíam sobre o imóvel", acrescentou.¹

No recurso especial para o STJ, a arrematante alegou, entre outras coisas, violação ao artigo 535, II e artigo 686, V, do Código de Processo Civil, além de divergência jurisprudencial. Ao julgar, a 4ª Turma não conheceu do recurso, afastando as alegações de violação e afirmando que a decisão do TJRJ seguiu a mesma direção do entendimento do STJ. "O adquirente, mesmo no caso de arrematação, deve responder pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à alienação", reafirmou o ministro Fernando Gonçalves, relator do recurso no STJ.

Em outro caso de nosso conhecimento, como citamos no primeiro parágrafo, havia uma outra execução a respeito de dívida condominial com montante três vezes superior ao valor do imóvel. O argumento é que constava no edital que o imóvel estava apenhado em outra execução.

O direito à informação adequada, clara e precisa sobre o serviço oferecido, suas características, qualidades e riscos, dentre outros, constitui direito básico e princípio fundamental do consumidor e que a administração pública deve atender em relação ao cidadão. Com isso, toda informação prestada no momento de contratação com o prestador do serviço, ou mesmo anterior ao início de qualquer relação, vincula o serviço a ser colocado no mercado (art. 30 e seguintes do Código de Defesa do Consumidor). Aliás, a informação constitui componente necessário e essencial ao serviço, que não podem ser oferecidos sem ela.

O direito a informação está diretamente ligado ao princípio da transparência (art. 4º, "caput", CDC), traduzindo-se na obrigação do prestador do serviço de dar ao consumidor a oportunidade prévia de conhecer os produtos e serviços gerando, outrossim, no momento de contratação, a ciência plena de seu conteúdo.

Saliente-se que a ausência de informação não obriga os consumidores, caso não lhes for dada a oportunidade de tomarem conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se seus respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Assim, conforme preleciona Maria Camila Ursaia Morato² se o consumidor não tomar conhecimento prévio, as cláusulas contratuais estipuladas não terão qualquer validade e, ainda, as cláusulas devem ser interpretadas de forma a revelar se o consumidor não contrataria caso tivesse oportunidade de ler e, antes disso, entender previamente.

Ela afirma peremptoriamente que

Tais normas decorrem do elemento formador do contrato, que é tipicamente de adesão (art. 54, CDC), ou seja, a grande maioria dos contratos é criada unilateralmente pela vontade e decisão do fornecedor que, obviamente, dispõe de cláusulas favoráveis aos seus interesses, caracterizando-se pela ausência total de qualquer discussão prévia sobre sua composição. Os contratos, infelizmente, são impostos ao consumidor, que devem concordar com o modelo impresso que subscreve, depois de preenchidos os espaços em branco que lhe diz respeito.

Desta forma, cláusulas abusivas que, por exemplo, estabeleçam obrigações consideradas iníquas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, dentre outras (art. 51, CDC), são nulas de pleno direito, na medida em que, certamente, o consumidor não teve oportunidade de discutir os termos da avença.

A interpretação, quer do contrato, como da prestação de serviço pela administração pública, a meu ver, deve ser no sentido de que não há abuso da boa-fé, do justo e do razoável, quando, na realidade, a harmonia e o equilíbrio das relações de consumo deveriam caminhar conjuntamente, evitando-se extremos condenáveis da iniqüidade e do livre arbítrio.

A administração pública deve agir sob o pressuposto da clareza das informações, aliado ao princípio da boa-fé objetiva, isto é, o dever de agir conforme parâmetros de honestidade e lealdade a fim de se estabelecer o equilíbrio e harmonia das relações de consumo coadunado com o interesse de ambas as partes, sem ocasionar-lhes qualquer lesão ou ameaça de direito.

Não é demais insistir, conforme a autora mencionada, que

Deve-se frisar que o Código de Defesa do Consumidor preza pela conservação dos contratos, bem como que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, haja vista o mesmo ser vulnerável e hipossuficiente diante do fornecedor, justamente visando coibir práticas ilegais e abusivas, que hoje se tornaram freqüentes no dia-a-dia do consumidor.

Sendo assim, nas relações de consumo os prejudicados têm direito à revisão dos contratos, além da modificação de cláusulas que estabeleçam obrigações contrárias aos princípios preconizados pelo CDC, devendo-se prevalecer a boa-fé, o equilíbrio e a equivalência entre as partes o que, inclusive, decorre de princípios constitucionais, como a isonomia e igualdade, contidos no art. 5º da Carta Magna.

Prosseguindo, o Código de Processo Civil, art. 686, inciso V dispõe que o edital de hasta pública deve conter menção da existência de ônus, recurso ou casa pendente sobre os bens a serem arrematados.

É cediço que o edital de hasta pública se submeta ao regramento jurídico da oferta pública, o que, indubitavelmente, demonstra que se trata de matéria que envolve interesses tanto do executado, como de terceiros, a quem inclusive o edital é dirigido, os quais deveriam ter a precisa informação a respeito do bem sujeito à arrematação, inclusive valor do ônus. Nesse sentido veja-se: AI 1.0518.01.001442/0001, TJMG.

Os requisitos alinhados no dispositivo legal são essenciais. A ausência de qualquer deles (comprometendo a publicidade do ato e/ou o domínio pleno das informações de relevância) pode macular a convocação, conforme Misael Montenegro Filho, in CPC Comentado e Interpretado, Atlas : São Paulo, fl. 768.

Enfim, para o fiel cumprimento do inciso V, do art. 686, do CPC, é necessário que em relação ao ônus seja esclarecido diante dos princípios em relação à informação, quais os valores, bem como em relação as causas pendentes há dever de esclarecer, se outra execução, qual o valor e a que se refere e outros dados ao perfeito esclarecimento do cidadão.

Para perfeita concretização do princípio da informação integral entendemos que o leiloeiro tem o dever de esclarecer ao cidadão que participa do leilão todos os ônus, demandas e valores pendentes ou em discussão a respeito do bem.

Se os esclarecimentos não foram realizados, o cidadão não pode ser submetido ao cumprimento, como no caso que mencionamos no início, em que ele arrematou um imóvel, em execução concernente a pendências condominiais existia outra em valor três vezes superior ao imóvel, cujo valor não foi esclarecido ao cidadão, razão pela qual, a nosso ver, não pode seguir o imóvel, tratando-se de nulidade da arrematação.

Ainda assim, fica como proposta a alteração do art. 686, inciso V, do CPC, com a explicitação de que os valores pendentes referentes aos bens devem constar expressamente no edital e devem ser anunciados pelo leiloeiro quando da hasta pública.

Notas de fim